Kupnja nekretnine

Kada ste odlučili kupiti nekretninu, sljedeći korak je pronalazak odgovarajuće nekretnine te provjera potrebne dokumentacije za tu nekretninu. 

Na portalu Uređena zemlja možete provjeriti zemljišnoknjižni izvadak odabrane nekretnine. Do zemljišnoknjižnog izvatka najbrže se može doći putem pametne tražilice u koju upišete naziv glavne knjige i broj katastarske čestice ili broj zemljišno knjižnog uloška. Navedeno možete dobiti i odabirom zemljišnoknjižnog izvatka ako znate podatke o katastarskoj čestici i katastarskoj općini u koje se nalazi nekretnina. Zemljišnoknjižni izvadak je jedini dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu.

Na isti način stranka može doći i do kopije katastarskog plana na kojoj može uočiti odgovara li stvarno stanje na terenu situaciji upisanoj u katastar. Trenutačna situacija u Republici Hrvatskoj je takva da na velikoj većini površina podaci katastra nisu jednake kvalitete. Ako se putem portala Uređena zemlja uvidi neusklađenost stvarnog stanja s katastarskim planom (može se vidjeti ako se u slojevima upali DOF i katastarski plan) svakako je uputa angažirati geodeta kako bi se napravio geodetski elaborat.

Koju dokumentaciju svakako trebate provjeriti?

Za postojeći objekt:

• zemljišnoknjižni izvadak
• uporabna dozvola ili drugi odgovarajući akt (rješenje o izvedenom stanju, Uvjerenje o uporabi)
• provjeriti ima li prodavatelj energetski certifikat.

Za objekt u izgradnji:

• građevinska dozvola (i uvid u glavni projekt)
• investitor je dužan pribaviti energetski certifikat
• investitor je dužan pribaviti uporabnu dozvolu.

Vlasnik nekretnine dužan je prijaviti sve promjene na zemljištu, odnosno one koje nisu upisane u  posjedovnicu A zemljišno knjižnog izvadka (vlasničkog lista). U slučaju da je kupac svjestan da stvarno stanje ne odgovara stanju u zemljišnoj knjizi mora biti i svjestan da preuzima zakonsku odgovornost koju ima svaki vlasnik nekretnine da stanje u evidencijama uskladi sa stvarnim stanjem na terenu.

Promjene se provode na temelju geodetskog elaborata, a koje izrađuju osobe koje imaju suglasnost Državne geodetske uprave za obavljanje stručnih geodetskih poslova (geodeti). Popis ovlaštenih inženjera geodezije možete pronaći ovdje ovdje.

Geodetskim elaboratom usklađuju se podaci iz evidencija (vlasnički list, posjedovni list) sa stvarnim stanjem na terenu (upisuju se zgrade, evidentira se stvarni način uporabe zemljišta, utvrđuje se stvarna površina katastarske čestice).

Geodetski elaborat se predaje u nadležni katastarski ured.

Koja su mjerodavna tijela?

Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije nadzire rad zemljišnoknjižnih odjela i pruža elektroničke usluge za provjeru statusa sudskih predmeta te zahtjeve za upis u zemljišne knjige putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra, koji se vodi u suradnji s Državnom geodetskom upravom i nadležnim katastarskim uredima koje možete pronaći ovdje. U okviru tog sustava, razvijena je aplikacija One Stop Shop (ZIS OSS) koja omogućuje jednostavan pristup podacima o zemljišnoj knjizi i katastru. 

Državna geodetska uprava, zajedno s Ministarstvom pravosuđa, uprave i digitalne transformacije  upravlja Zajedničkim informacijskim sustavom zemljišnih knjiga i katastra.

Ministarstvo financija, Porezna uprava nadležna je za donošenje rješenja o porezu na promet nekretnina.

Kada pronađete prikladnu nekretninu (putem oglasa, agencije za nekretnine ili osobnih kontakata), možete započeti proces sklapanja ugovora o kupnji.

Iako možda možete sami voditi postupak sklapanja ugovora, preporučljivo je i sigurnije da ga prepustite odvjetniku. Ugovor o kupnji treba biti ovjeren kod javnog bilježnika, a preporučuje se ovjera u 6 primjeraka ili izrada ovjerene preslike ugovora. Nakon što ste uplatili sredstva prodavatelju, preuzmite energetski certifikat i spremni ste za upis vlasničkog prava.

Ako ste osigurali financiranje za kupnju nekretnine putem kredita od vaše banke, ugovor o kreditu će se solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će upisati hipoteku na nekretninu u vlasnički list pod odjeljak C Teretovnicu. Po otplati kredita važno je samoinicijativno kontaktirati banku i tražiti brisanje hipoteke iz vlasničkog lista. 

Prilikom sklapanja ugovora provjerite važne elemente ugovora:

1. Opis nekretnine, katastarska općina, broj čestice, vlasništvo, upisani tereti i upisane zabilježbe
2. Datum predaje nekretnine
3. Jamstvo prodavatelja
4. Tabularna izjava kojom prodavatelj dopušta upis prava vlasništva na kupca.

Pri kupnji nekretnine možete potpisati predugovor u kojem se definira nekretnina navođenjem zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (za stan - adresa, kat, broj stana, opis prostorija od kojih se sastoji i ukupna površina), cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare za nekretninu.

Pravo vlasništva nekretnine nakon sklapanja ugovora o kupoprodaji ne stječe se automatski, već se mora upisati u zemljišne knjige. Stoga će biti potrebno podnijeti prijedlog za upis u zemljišne knjige putem javnog bilježnika ili odvjetnika kako bi stvarno vlasništvo bilo preneseno. Općinski sud koji vodi zemljišnu knjigu (zemljišnoknjižni sud) u koju je nekretnina upisana, prima prijedlog za upis u zemljišne knjige elektroničkim putem.

Ako niste državljanin Republike Hrvatske, trebate obratiti pažnju na uvjete pod kojima strani državljani mogu steći pravo vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj. Informirajte se kako i pod kojim uvjetima strani državljani mogu steći pravo vlasništva na nekretnine u RH.

Prijedlog za upis u zemljišnu knjigu podnosi se isključivo elektronički putem odvjetnika ili javnog bilježnika kao obveznih korisnika elektroničke komunikacije sa sudom putem ZIS-a.

Prijedlogu za upis u zemljišnu knjigu potrebno je priložiti kupoprodajni ugovor ovjeren kod javnog bilježnika te platiti sudsku pristojbu. Nakon podnošenja prijedloga za upis, bit će vam dodijeljen urudžbeni broj koji će vam omogućiti praćenje statusa predmeta.

Kako pratiti statusa predmeta?

Urudžbeni broj sastoji se od prefiksa (Z/ZS/ZP/RZ), broja i godine.

 Pregled stanja zemljišnoknjižnog predmeta ili katastarskog predmeta je moguće pratiti elektronički putem Portala uređena zemlja.

 Ako koristite sustav e-Građani promjena statusa u predmetu bit će dostavljena i u Korisnički pretinac

Nakon uspješnog podnošenja zahtjeva za upis vlasništva nekretnine, potrebno je provjeriti porezne obveze koje se odnose na kupljenu nekretninu.

Ako je na kupljenu nekretninu obračunan PDV, tada kupac nema obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina.

Ako na kupljenu nekretninu nije obračunan PDV, javni bilježnik će prijaviti kupnju nekretnine Poreznoj upravi nakon ovjere potpisa na ugovoru o kupoprodaji. Porezna uprava će izdati rješenje o porezu na promet nekretnina u iznosu 3% od tržišne vrijednosti nekretnine koje je porezni obveznik dužan platiti u roku od 15 dana od dana dostave  rješenja. 

Rješenje će biti izdano samo poreznim obveznicima kojima se utvrđuje porezna obveza. 

Ako niste ovjerili ugovor kod javnog bilježnika, obvezni ste ostvareni promet nekretnina prijaviti Ispostavi Porezne uprave prema mjestu gdje se nalazi nekretnina u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora. 

Porez na promet nekretnina plaća se sukladno zaprimljenom rješenju.

Kako platiti porez putem ePorezne?

Na stranicama ePorezna, u dijelu Profil - Porezna knjigovodstvena kartica - odabirom vrste prihoda "1783 - p.p. nekretnina", i opcije kojom se kreiraju elementi za uplatu korisnik može generirati elemente za plaćanje i barkod za uplatu odgovarajućeg iznosa poreza i platiti ga putem internet bankarstva. Kroz uslugu Ministarstva financija, Porezne uprave ePorezna, moguće je uključiti i dostavu svih akata Porezne uprave elektroničkim putem. 

 Mobilna aplikacija mPorezna omogućava brži i jednostavniji uvid u porezne obveze i stanje na porezno knjigovodstvenoj kartici (PKK), a putem mobilne aplikacije također je moguće preuzeti 2D barkod za provođenje plaćanja.